Moltes persones prefereixen comprar apartaments en l'etapa de construcció d'un edifici d'apartaments. Això permet comprar objectes a un cost reduït. Aquest procés s'anomena participació accionarial en la construcció. Per tal que el titular d'interessos estigui protegit de manera fiable de la pèrdua de fons, s'ha d'abordar de manera competent l'elecció del desenvolupador, així com estudiar un contracte elaborat amb cura. Aquest document protegeix els drets dels compradors d'objectes sense acabar.
Essència de la participació en capital
El procés suposa que s'estan construint edificis de diversos apartaments a costa dels futurs compradors d'apartaments. Inverteixen en la construcció d'una casa i, després de la seva posada en funcionament, poden registrar la propietat de l'apartament.
El procés està regulat per una llei especial de la Llei federal núm. 214 "Sobre la construcció compartida" i s'hi fan periòdicament diversos canvis per garantir la protecció dels drets dels accionistes. Les característiques principals de la participació en el capital en la construcció inclouen:
- els drets i les obligacions de cada part apareixen només despréssignant el contracte;
- la DDU especifica tots els matisos de la cooperació, i té signes de diferents acords, que inclouen un acord d'inversió i contracte, així com la prestació de serveis i compravenda;
- es compra un apartament amb aquest acord, que es troba en una casa sense acabar;
- en aquestes condicions, s'atreuen nombrosos accionistes, cosa que fa possible que el desenvolupador construeixi un objecte amb una inversió pròpia de diners mínima;
- no només un individu, sinó també una empresa pot convertir-se en accionista;
- els participants no poden influir en el canvi de projecte, termes de referència i altres condicions per a la construcció de l'habitatge.
Sovint, els ciutadans que compren apartaments en cases en construcció s'enfronten al frau o a la fallida dels promotors. En aquest cas, els drets de l'accionista estan protegits per les disposicions de la DDU. En situacions difícils, es pot dur a terme la cessió de la participació en el capital de la construcció a altres empreses o persones implicades en la recaptació de fons.
Reglament legislatiu
Quan compreu un habitatge en una instal·lació sense acabar, heu de parar atenció a les disposicions de la llei bàsica de la Llei federal núm. 214. Es va aprovar l'any 2004, i és ell qui regula totes les relacions que sorgeixen. entre desenvolupadors i accionistes. Hi ha hagut molts canvis i esmenes a aquest acte legislatiu. Està dividit en nombroses parts i paràgrafs, cadascun dels quals té el seu propi propòsit. Els canvis i les disposicions clau inclouen:
- S'indiquen regleselaborar i rescindir un acord de participació en el capital de la construcció;
- es prescriu la possibilitat de transferir drets a tercers;
- hi ha responsabilitat penal per als desenvolupadors si no compleixen les seves obligacions en virtut de l'acord;
- per tots els mitjans, els desenvolupadors han d'obrir comptes especials destinats a la transferència de fons per part dels accionistes, i els diners es poden utilitzar exclusivament per a la construcció de la instal·lació;
- Els desenvolupadors han de tenir el seu propi lloc web oficial, que reveli tota la informació sobre el seu treball, que inclou projectes, permisos i altres documents.
Ara tots els desenvolupadors obren un compte de garantia dissenyat per transferir diners als propietaris de capitals. La Llei federal de participació en la construcció compartida indica que aquest compte només es tanca després de l'ús total dels fons. Aquestes condicions no poden esdevenir un obstacle per a la cessió del dret.
A més, la legislació preveu la necessitat de crear un fons de compensació. Està representat per una assegurança per als accionistes, perquè si per algun motiu el promotor no compleix les seves obligacions, les pèrdues dels accionistes es cobreixen a costa dels fons d'aquest fons..
Avantatges i desavantatges
L'ús de DDU per comprar una casa té molts avantatges per a cada comprador d'habitatge, però és important tenir en compte alguns desavantatges d'aquesta decisió. La participació en la construcció compartida d'objectes immobiliaris es considera arriscada, comsempre hi ha la possibilitat que el desenvolupador incompleixi les seves obligacions per diferents motius.
| Pros | Contres |
|
S'estableix un baix cost per als objectes, que és molt inferior al preu dels apartaments acabats al mercat primari o secundari |
S'haurà d'esperar prou perquè l'habitatge estigui enllestit, així que aquesta oportunitat l'aprofiten les persones que ja tenen un lloc on viure |
| Molts promotors ofereixen quotes durant tot el període de construcció d'una casa, la qual cosa us permet comprar un apartament sense la quantitat inicial de fons requerida en elaborar un DDU | Sovint, els accionistes han de fer front a un retard en el lliurament d'un objecte, per la qual cosa es fa necessari cobrar una sanció a través dels tribunals |
| La recepció d'habitatge està garantit per llei, de manera que els accionistes encara podran comptar amb un apartament o una compensació per les pèrdues | Si, per diferents motius, l'apartament supera per quadrat la mida prèviament pactada, hauràs de pagar una determinada quantitat de fons |
|
La llei imposa requisits estrictes i nombrosos als desenvolupadors, de manera que podeu estar segur de la fiabilitat de l'empresa |
No és estrany trobar-se amb frau, per exemple, el promotor ven un apartament a diversos accionistes o s'utilitzen altres esquemes per eludir la llei, la qual cosa comporta la necessitat d'un litigi |
| Si l'empresa no lliura la casa en la data fixada, els accionistes poden comptar amb una bona penalització, calculada per cada dia de retard | Sovint una empresa es declara en fallida, fet que comporta la cessió de l'habitatge a un altre promotor, i tot això afecta negativament el temps de construcció de l'objecte |
A causa dels avantatges i els inconvenients anteriors, cada persona ha de decidir de manera independent si la participació en el capital social en la construcció és adequada i beneficiosa per a ell.
Com comprar una casa a DDU?
El procés no es considera massa complicat, però per assegurar-se que sigui rendible i eficaç, els compradors potencials han de seguir alguns passos seqüencials.
Abans de contactar amb el promotor, és important conèixer ressenyes sobre ell, estudiar la documentació oficial i comprovar la rapidesa amb què es duu a terme la construcció d'una casa concreta.
Obtén els detalls de l'empresa
Primer de tot, cal assegurar-se que els apartaments es venen segons DDU per una organització realment fiable, verificada i registrada oficialment. La Llei Federal de participació en la construcció compartida indica la necessitat d'obtenir informació sobre el promotor:
- ha d'estar representat per una empresa registrada oficialment;
- és desitjable que l'empresa ja hagi construït i posat en marxa instal·lacions;
- no hi hauria d'haver cap litigi obert contra l'organització;
- Cal entrar a totes les cases anteriorsoperació en un període de temps predeterminat;
- tots els documents presentats al lloc web de l'organització s'estudien acuradament i inclouen projectes, permisos de treball, declaracions i altres documents;
- l'empresa ha de tenir drets sobre el lloc on s'està duent a terme el procés de construcció de la instal·lació.
Si f alten aquests documents i permisos, no es recomana elaborar una DDU amb el desenvolupador.
Quina informació conté la declaració?
Especialment es presta molta atenció a l'estudi de la declaració de construcció. S'ha d'ubicar en fonts obertes 14 dies abans de la celebració del primer acord amb els accionistes. Aquest document ha de contenir informació important per a cada participant de la construcció. Això inclou:
- nom i adreça legal de l'empresa desenvolupadora;
- Hi ha permisos per treballar;
- indica les llicències obtingudes anteriorment;
- ajusta al període de validesa de la llicència;
- llista tots els fundadors de l'empresa;
- tenint en compte els objectes erigits en el passat durant els tres anys de funcionament de l'empresa;
- indica els resultats financers del treball;
- comptes per pagar i per cobrar donats;
- indica altres transaccions sobre la base de les quals es van recaptar fons per a la construcció.
Un contracte de participació en el capital de la construcció amb els titulars del capital només es conclou després que el promotor compri o llogui el terreny on es preveu la construcció de la casa.
Què hauria de ferincloure la documentació del projecte?
Es considera un document important per a tots els participants en la construcció. La documentació s'ha de formar i publicar 14 dies abans del moment en què es conclogui el primer acord amb l'accionista. La informació clau del projecte inclou:
- informació sobre el desenvolupador;
- informació sobre tots els fundadors;
- dades sobre la situació financera de l'empresa;
- permisos i llicències de construcció;
- el període durant el qual està previst construir l'objecte;
- ubicació de la casa en construcció;
- propietat de l'empresa;
- costos de construcció i contractistes implicats.
Es permet modificar la informació de la documentació del projecte si la situació financera de l'empresa canvia en un trimestre. A més, tots aquests ajustos s'han de publicar en fonts obertes.
Matisos de l'elaboració d'un acord
Tan bon punt es verifica tota la informació sobre el desenvolupador, és possible elaborar un DDD amb ell si és fiable i verificat. La participació en el capital social en la construcció implica necessàriament l'execució d'aquest document en particular, ja que altres documents no protegiran els accionistes sobre la base de les disposicions de la Llei federal núm. 214.
Per descomptat, aquest document conté informació:
- objecte de l'acord, que representa l'apartament i la seva plaça, nombre de plantes, nombre d'habitacions, mida i presència d'un balcó o loggia, adreça exacta, disponibilitat de diverses comunicacions, així com un conjunt de altres paràmetres tècnics;
- preu de la propietat;
- ordre de pagament;
- la data límit per posar la casa en funcionament;
- durada del període de garantia, que no hauria de ser inferior a cinc anys;
- la manera en què l'apartament acabat es transferirà als accionistes;
- condicions per a la necessitat de completar un local residencial.
Amb l'elaboració correcta d'un document de participació en el capital de la construcció, els titulars del capital estaran protegits de manera fiable del frau per part del promotor o de la seva fallida. Alguns desenvolupadors ofereixen l'oportunitat de pagar un apartament a terminis.
Registre del contracte
Després de la celebració de l'acord, cal registrar-lo oficialment. Només en aquestes condicions es realitza legalment la construcció compartida. Les condicions de participació suggereixen que cal elaborar un DDU, un plànol de la instal·lació, una declaració de projecte i documents personals del comprador, després dels quals aquesta documentació es trasllada a Rosreestr.
El procés de registre dura uns 10 dies. Per això, els ciutadans hauran de pagar 350 rubles.
Quins drets tenen els accionistes?
Segons el DDA, els compradors d'habitatge tenen molts drets diferents. Aquests inclouen:
- si es retarden els terminis per a la posada en funcionament de la instal·lació, és possible que els ciutadans hagin de pagar una sanció en virtut d'un acord de participació en la construcció;
- després del registre de l'acord, els accionistes comprometen el propi territori i l'objecte que s'hi construeix;
- permèsredactar un contracte de cessió del dret de reclamació per conveni;
- El apartament fet només s'accepta després d'elaborar un acte especial de trasllat;
- si es detecten infraccions importants durant la inspecció de l'habitatge, és possible que l'acta no es signi, després del qual el titular de l'interès podrà exigir la correcció de les deficiències.
Si s'identifiquen diversos problemes després de començar l'ús de la carcassa, en funció del període de garantia, el comprador pot exigir al desenvolupador que els elimine.
Com es cancel·la?
Les condicions de rescissió d'aquest contracte estan escrites directament als seus paràgrafs. Pot haver-hi diverses raons per a això. Molt sovint, es requereix la rescissió d'un acord de participació en la construcció compartida si el promotor incompleix les seves obligacions, per exemple, la casa no es posa en funcionament a temps, hi ha infraccions importants o la superfície de la propietat no ho fa. corresponen a la mida prèviament establerta.
El procés de rescissió es registrarà oficialment.
Conclusió
Així, la participació dels ciutadans en la construcció compartida es considera una forma popular d'adquirir béns immobles de baix cost i de gran qualitat. Al mateix temps, és important triar correctament el desenvolupador, amb qui s'elabora la DDU. Aquest document ha de tenir el formulari prescrit i contenir tota la informació necessària sobre els participants.
En base a la DDU, el comprador de l'habitatge està dotat de molts drets que pot defensar en una reclamació o davant dels tribunals.
