La participació en el capital s'ha generalitzat a Rússia. Les empreses atrauen inversors, construeixen una casa amb els seus fons, que després passa a ser propietat d'aquests últims. Així, podeu comprar un apartament a terminis i pagar el deute abans de la finalització de la construcció. Però aquestes no són totes les oportunitats que ofereix la construcció compartida. Què han de saber les parts de la transacció sobre aquest procés, a què cal prestar atenció: segueix llegint.
Matisos
En teoria, tot és senzill i clar, però als mitjans de comunicació aquest procés es tracta de manera negativa. Per què passa això? Els interessos de les parts de l'operació estan protegits per la Llei de construcció compartida, que es va aprovar l'any 2004. Va introduir requisits estrictes per als desenvolupadors. De moment, aquest és l'únic document normatiu que regula la construcció compartida. Què ha de saber el client a l'hora de celebrar un contracte?
El desenvolupador i l'objecte de la transacció. Si l'empresa ha estatopera al mercat, té una sèrie d'objectes implementats, llavors es pot considerar com a soci contractual. Contactar amb organitzacions no verificades, especialment amb persones que estan fent un acord per primera vegada, no val la pena.
La Llei "sobre la construcció compartida" núm. 214 només s'aplica als contractes del mateix nom. No es permet cap altra redacció. Si el desenvolupador proposa signar el "Acord d'inversió", llavors està intentant evitar la propagació dels requisits d'aquestes regulacions: la llei "Sobre la construcció compartida", la Llei federal "Sobre la protecció del consumidor".
Abans de certificar els documents, demaneu llicència d'obres a l'empresa, esbrineu on es troba la declaració del projecte i llegiu-la. Per llei, la publicació és un requisit obligatori per al desenvolupador.
L'acord de construcció compartida es considera celebrat des del moment del registre estatal. En cas contrari, es considerarà invàlid. El document ha de contenir una descripció de l'objecte, el termini per a la transferència, el cost i el procediment de pagament, una garantia.
Comprova els documents
FZ estableix que una empresa només pot recaptar fons després d'obtenir el permís, publicar una declaració de projecte i registrar la propietat. Si no es compleix almenys una d'aquestes condicions, el ciutadà podrà exigir la devolució amb interessos. Es calculen al doble de la taxa de refinançament. Segons el contracte, l'empresa ha de construir una propietat en un termini determinat, i després d'obtenir el permís deorganismes estatals per encarregar-los transferir-lo al participant de la transacció. L' altra part es compromet a pagar el preu acordat i acceptar l'objecte (si està autoritzat).
S'ha de registrar un contracte escrit de participació accionarial en la construcció. Només després d'això entrarà en vigor. Abans de signar documents, un ciutadà té dret a familiaritzar-se amb aquests documents:
- els documents constitutius del desenvolupador;
- certificat de registre estatal;
- certificat de registre fiscal;
- informes anuals aprovats dels darrers tres períodes comercials;
- informe d'auditoria.
Millora la seguretat de les transaccions
A partir de l'any 2014 entra en vigor la norma de la Llei federal "Sobre l'assegurança de responsabilitat civil dels promotors", que s'aplica a la construcció compartida. Què vol dir? En cas d'impagament o fallida de l'empresa, una persona podrà retornar els diners. Durant el registre estatal dels documents, el desenvolupador ha de proporcionar un contracte d'assegurança de responsabilitat civil o una garantia. Anteriorment, era possible proporcionar una garantia com a garantia per a la transacció.
Matisos d'assegurances
El contracte es conclou a favor del beneficiari: un ciutadà o entitat jurídica els fons de la qual es van recaptar per a la construcció.
Esdeveniment assegurat: compliment total o inadequat de les obligacions del desenvolupador, que es confirma mitjançant una decisió judicial.
El període de validesa del document és similar al que s'especifica a l'acord de construcció compartida. Però el beneficiari pot rebre una indemnització fins i tot dos anys després de l'expiració de la cessió del local. La quantitat mínima assegurada es calcula en funció del cost de l'habitatge. Però no pot ser inferior al seu preu de mercat.
Així és com es garanteix l'equitat de la construcció. La Llei Federal també preveu el següent procediment de liquidació:
1. Es va signar un acord de garantia. Si el promotor no ha complert les seves obligacions o no ha donat una resposta intel·ligible en el termini acordat, el client pot sol·licitar amb el requisit corresponent al banc avalador.
2. La transacció estava garantida per un contracte d'assegurança. El beneficiari s'ha de sol·licitar a l'empresa o a la mútua d'assegurances (OVS) dins el termini de prescripció fixat per a l'objecte de penyora. La llei estableix que el pagament s'ha de fer en un termini màxim de trenta dies des de la data de presentació dels documents. Al mateix temps, la presència del deute del desenvolupador amb la companyia d'assegurances no importa. Aquesta normativa només s'aplica als contractes celebrats després de 2013.
Mètodes per garantir les obligacions
Ja hem considerat de quina manera (segons la llei) el client pot retornar els fons gastats. No obstant això, la presència d'aquesta clàusula en el contracte no garanteix el pagament de la indemnització. Al document es poden introduir diverses condicions i clàusules, amb l'ajuda de les quals es pot retardar el temps per complir les obligacions. I tots aquests"si" no pot anar més enllà de la llei.
Quan la construcció sigui lenta o no s'iniciï durant molt de temps, el client pot, sense esperar el termini, exigir la rescissió del document davant del tribunal. Aquesta possibilitat s'ofereix si:
1) s'ha produït una finalització o suspensió de la construcció d'una casa, que inclou un objecte compartit, en presència de circumstàncies que indiquen que l'objecte no es transferirà al participant de la transacció en el termini especificat al document.;
2) hi ha canvis més significatius a la documentació del projecte, inclosa una correcció important de la mida de l'objecte compartit;
3) hi ha una disminució o augment del nombre total d'apartaments inclosos al nou edifici.
Què més necessites saber sobre la construcció compartida?
La data de posada en funcionament de l'objecte s'ha d'indicar clarament (per exemple, "no més tard del 15/10/14"). Molt sovint, els desenvolupadors utilitzen la frase publicitària: "al IV trimestre de 2014". Aquesta redacció és incorrecta. Transcorreguts dos mesos des de la data especificada, l'accionista pot rescindir unilateralment el contracte de construcció compartida. Tot el que heu de fer és enviar un avís per escrit. El desenvolupador està obligat a retornar els diners rebuts al compte del client en un termini de 20 hores naturals laborals i pagar-li les penalitzacions. O dipositeu aquesta quantitat en un dipòsit que s'obre a nom de l'accionista.
El cost total de l'apartament indicat als documents es calcula a partir del preu per metre quadrat d'habitatge, multiplicat perzona de l'habitació. Aquests números també s'han d'enumerar. També val la pena parar atenció a la descripció dels paràmetres de l'espai habitable: ubicació, pis, adreça, àrea, nombre d'habitacions. El període de garantia de l'apartament construït és de 5 anys.
A l'hora d'estudiar els documents, val la pena fixar-se en quin punt el titular d'interessos ha de pagar les despeses d'utilitat i d'explotació. Si aquest element no hi ha, l'obligació sorgeix des del moment de la signatura de l'acta d'acceptació i cessió de l'apartament, i no de la posada en servei.
Problemes inevitables?
De vegades els desenvolupadors "obliden" intencionadament incloure alguns dels elements al document. Però el client pot patir pèrdues materials encara que el contracte de construcció compartida s'executi correctament. Què vol dir? El desenvolupador pot assignar els drets de propietat a una altra entitat jurídica. En aquest cas, li vendrà els drets de tots els pisos pràcticament al preu. Aleshores, l'empresa intermediaria al preu de mercat els assigna als accionistes. A primera vista, no hi hauria d'haver cap problema. No obstant això, en cas de risc de construcció inacabada o fallida del promotor, el titular d'interessos podrà fer reclamacions en funció de l'import especificat en el contracte. Però els apartaments es van vendre al preu, no al preu de mercat.
Un altre esquema comú
El registre dels contractes d'obres compartides compta enrere el moment de la seva entrada en vigor. Però molt sovint els prestataris utilitzen un esquema diferent. S'ofereixen a signar un precontracte. Conté gairebé els mateixos articles que abàsicament, llevat de la informació sobre la seva entrada en vigor. Aquests documents no estan subjectes al registre estatal obligatori. En aquest cas, les parts arriben a un acord oral que el segon participant paga immediatament tots els diners de l'apartament. El promotor es compromet a subscriure el contracte principal de participació en el capital de la construcció en algun moment del futur. L'accionista està segur que la transacció s'executa correctament. Però aquest esquema "gris" només treu el document fora de l'àmbit de la llei.
Aquí hi ha una altra maniobra popular. El promotor conclou un acord amb el comprador, el tema del qual no és l'obligació de transferir la propietat a l'accionista, sinó una altra cosa: finançament d'activitats d'inversió, cessió del dret a reclamar locals, etc. És a dir, tota l'essència del document ve determinada pel seu contingut. Però a demanda de l'accionista, el tribunal pot invalidar-lo, ja que de fet el document va ser creat per eludir la responsabilitat en virtut de la llei núm. 214.
Al matí - inscripció, al vespre - diners
Es considera que l'acord ha entrat en vigor només després d'introduir les seves dades a Rosreestr. Fins a aquest moment, el desenvolupador no té dret a acceptar diners. Per tant, aquest moment s'ha de registrar al document. No val la pena creure les declaracions dels empleats que els documents seran registrats "per tota la colla" més endavant, però ara calen diners per a la construcció. En casos rars, aquestes garanties són certes. La transferència a la Cambra de cada document per separat requereix molt de temps. Però el client es pot enganyar. Per tant, és millor jugar amb seguretat i esperar fins que es registri l'operació de capital.construcció. El desenvolupador pot insistir en el pagament per avançat. Però en aquest cas, demaneu mostrar el contracte d'aquest objecte, que es va celebrar de manera similar. El document registrat té un segell, un segell, la signatura del responsable de Rosestra i un número. Si la transacció s'ha pagat amb fons de la hipoteca, això s'ha d'evidenciar amb el segell del gravamen.
Sovint, els mateixos desenvolupadors no volen eludir la llei i rebre fons abans que s'acabi la documentació. Però en aquest cas, necessiten garanties addicionals. Per exemple, una carta de crèdit oberta en un banc. El client hi aporta fons en el moment de signar el contracte. Però el desenvolupador hi tindrà accés només després que es registri la participació en el capital en la construcció de la casa. Aquesta mesura garanteix simultàniament la solvència del client i permet complir amb la llei.
Acceptació de l'objecte per part del desenvolupador
Què cal saber sobre la construcció compartida en l'etapa de posada en marxa d'un apartament?
En primer lloc, aquest procés s'ha de tractar amb deliberació. Aclariu totes les preguntes abans de signar els documents. Totes les deficiències identificades s'han de reflectir per escrit en l'acte d'incompliment de l'objecte. Les obligacions legals del promotor es consideren complertes des del moment de la signatura del document d'acceptació i cessió del local. El participant té dret a exigir l'eliminació gratuïta de les deficiències o la reducció del preu de la transacció. Si ja s'han identificat defectes durant el funcionament, el desenvolupador està obligat a compensar el client per la seva eliminació.
En segon lloc, no cediu a la persuasió. A continuació es mostren els més comunsEsquemes d'acció dels desenvolupadors dirigits a pressionar el client:
- demanen signar documents, assegurant-se que tots els problemes es solucionaran més tard;
- afirmen que redactaran un "acte diferent" que reflectirà totes les reclamacions;
- amenacen que, en cas d'incompliment de les condicions de tràmit, el client haurà de pagar una multa per rebutjar l'objecte.
Ajuda competent
Hi ha molts matisos als quals cal parar atenció. Per tant, és millor demanar ajuda a un especialista que sàpiga redactar correctament els documents per a la construcció compartida, el que cal saber i tenir en compte en cada etapa de la transacció. Els especialistes especialitzats ofereixen assistència en les àrees següents:
- Seleccionant un desenvolupador, comprovant els seus documents.
- Acompanyar el procediment de signatura de papers: analitzar contractes, assessorar sobre possibles riscos, negociar canvis de condicions.
- Prepareu i envieu els documents per al registre.
- Acompanyar el client en l'acceptació de l'objecte, regular qüestions sobre les mancances del local, terminis, pagament d'una penalització, inclòs en el jutjat.
- Elaborar la resolució del document: controlar la devolució de l'import pagat, el cobrament de les multes, els interessos per l'ús dels fons prestats, així com la compensació de les pèrdues que superin la sanció (pagament dels serveis d'advocat).). En àrees similars, s'ofereix assistència per rescindir un acord preliminar, un acord d'inversió, un préstec, etc.
Conclusió
Podeu comprar un apartament al mercat primari omplint la construcció compartida. Què ha de saber un comerciant? Molts matisos. Començant per les regles per triar un prestatari adequat i acabant amb les característiques d'omplir un certificat d'acceptació. Per tant, és millor utilitzar els serveis d'un advocat experimentat que acompanyarà el client en totes les etapes de la transacció.
