El desenvolupador està obligat a emetre un contracte d'assegurança de responsabilitat civil abans de la conclusió de la primera transacció amb el comprador. En cas contrari, no podrà registrar-lo a Rosreestr. Aquestes i altres addicions es van fer l'any 2014 per la Llei federal núm. 294 Sobre esmenes a determinats actes legislatius.
Essència
Des de l'any 2014, l'empresa constructora està obligada a confirmar el compliment de les obligacions mitjançant l'emissió d'un aval o assegurança de responsabilitat civil del promotor en construcció compartida. Això permetrà que el comprador torni els seus fons en cas de situacions imprevistes.
El projecte de llei aprovat estableix la responsabilitat del desenvolupador per:
- evitació d'obligacions;
- entrega d'objecte sense acabar;
- fallida abans del lliurament.
Els experts temen que les innovacions facin augmentar els preusla propietat. El govern va assegurar que aquests factors no estan interrelacionats. Els costos d'assegurança, fins i tot per a una gran empresa, representen l'1% del volum de transaccions. Els desenvolupadors hauran d'assignar fons per a aquests costos del seu pressupost.
Objecte
L'assegurança de responsabilitat civil del constructor per a la construcció compartida implica protegir els interessos immobiliaris dels clients. Aquest acord és beneficiós principalment per als compradors. L'empresa pot assegurar tota la casa o els apartaments per separat.
Clients
L'acord es conclou a favor dels accionistes. En determinades circumstàncies, rebran un pagament. El desenvolupador es compromet a lliurar un objecte fiable d' alta qualitat. L'asseguradora està obligada a notificar al client els canvis en la transacció i pagar la remuneració. Si durant el procés de construcció hi hagués canvis de titulars, s'haurà d'indicar al contracte, ja que s'elabora un document separat amb el següent participant.
Asseguradors
No tots els CI tendeixen a redactar aquests acords. Es creu que aquest tipus d'operacions comporta pèrdues. A més, l'empresa ha de complir uns requisits:
- operar al mercat durant més de 5 anys;
- compleix els requisits d'estabilitat financera;
- ten una perspectiva de desenvolupament positiva per a períodes futurs;
- per tenir almenys 400 milions de rubles en circulació, així com un capital autoritzat per valor de 120 milions de rubles.
Tarifes
Assegurança del constructor per als costos de construcció compartitscar. Les taxes mitjanes el 2015 van ser del 0,5 al 0,8%. Per als contractes a llarg termini, les tarifes es poden reduir entre un 10 i un 30%. La mateixa companyia d'assegurances (IC) estableix la tarifa i també calcula els coeficients del percentatge anual, ja que sempre hi ha la possibilitat que el promotor eviti completament el compliment de les obligacions.
Què determina la tarifa:
- Participació del desenvolupador en el holding.
- Experiència positiva de transaccions anteriors: data límit, nombre d'objectes, treball en diferents regions, cap queixa.
- Sostenibilitat financera.
- Suport legal: disponibilitat de tots els documents i permisos.
- Fase de construcció.
- Termini.
- Nombre d'accionistes.
Execució del contracte
Per registrar una DDU, el desenvolupador ha d'enviar un acord a Rosreestr. Per fer-ho, heu de recollir els documents següents:
- declaració del projecte;
- autorització per fer obres de construcció;
- certificat de registre estatal;
- acord de construcció compartida;
- còpia dels documents estatutaris;
- estudi de viabilitat;
- còpia dels estats financers;
- dades sobre creditors;
- certificat de no mora en préstecs bancaris.
Què està protegit
L'assegurança de responsabilitat civil del constructor per a la construcció compartida implica el pagament d'una indemnització si el promotor no ha complert les obligacions, que es confirma mitjançant una decisió judicial ofallida de l'empresa. L'import no s'abona en cas de congelació del període de construcció o d'ampliació del període de posada en marxa. L'import depèn del preu del contracte. No pot ser inferior a:
- cost de l'objecte;
- tarifa mitjana de mercat per a 1 m² m. d'habitatge a la regió.
La llei també limita la quantitat màxima de primes.
Els casos següents es reconeixen com a assegurança:
- interrupció de la construcció;
- fallida del desenvolupador;
- no aconsegueix habitatge;
- negar-se a retornar recursos materials, etc.
Canvis legislatius
L'any 2014, es va modificar la Llei federal núm. 294, segons la qual ara és obligatòria l'assegurança de responsabilitat civil del promotor de la participació en el capital de la construcció. Els contractes els redacten els mateixos desenvolupadors. També trien amb qui signar contractes: amb una empresa, un banc, una empresa especialitzada.
Tots els membres de la companyia d'assegurances obligatòries són solidàriament responsables. Si es fa un tracte amb un banc, es dedica molt de temps a recollir papers. S'ha d'abonar un dipòsit del 30% del valor de l'objecte, que serveix de garantia per a l'entitat financera. A més, el Banc Central estableix els seus propis requisits per a aquests bancs:
- mandat mínim - 5 anys;
- capital social 200 milions;
: el valor de la propietat és de mil milions de rubles.
És més rendible per als desenvolupadors obtenir un préstec que no pas emetre una garantia. També les entitats financeresConsidereu que l'assegurança d'un acord de participació en capital en la construcció són productes rendibles.
És millor signar un contracte amb una empresa. Davant la forta competència, les asseguradores intenten atraure clients amb tarifes i preus baixos. La taxa d'aquestes transaccions es manté fixa durant la vigència del contracte. L'assegurança de responsabilitat civil del constructor per a la construcció compartida es paga un cop finalitzada l'obra. Un altre avantatge és la rapidesa dels tràmits. L'assegurat és el propi promotor, el beneficiari és l'accionista. El mètode de subministrament es selecciona per a cada habitatge per separat.
Assegurança de responsabilitat civil del constructor per a la construcció compartida
Les empreses estan obligades a proporcionar una garantia. Molt sovint, aquest és el terreny on s'ubicarà l'objecte. A més, el document descriu com garantir les obligacions. Els documents es signen abans del registre estatal del primer acord d'accions i són vàlids fins al lliurament de l'objecte. La finalització de la transacció no eximeix l'empresa de l'obligació de pagar una indemnització pels casos ocorreguts durant el període de vigència.
Podeu assegurar tota la casa o cada apartament per separat. La primera opció no és rendible. El promotor ha de dipositar immediatament una gran quantitat per assegurar-se que tots els apartaments es vendran. El segon problema és que en aquests contractes és difícil determinar qui és el beneficiari.
El document entra en vigor des del moment en què s'abona la primera quota. L'assegurança del promotor per a la construcció compartida segons el contracte no preveu una franquícia. La resta de condicions de l'oferta són estàndard:
- l'asseguradora es compromet a informar els accionistes sobre l'import de la compensació pagada;
- l'empresa pot presentar una reclamació de regressió contra el desenvolupador;
- l'assegurador està obligat a notificar a tots els propietaris la rescissió anticipada del contracte;
: la durada de l'acord depèn de la durada de la construcció.
L'import del reemborsament depèn del preu i les tarifes. Ha de superar el valor de la superfície total de l'habitatge. La mateixa empresa decideix com s'efectuarà el pagament: de forma global o fraccionada.
Problemes de l'assegurança de responsabilitat civil dels desenvolupadors en la construcció compartida
Aquest acord és molt específic. De fet, estem parlant de protegir els riscos financers del desenvolupador. Les empreses tenen una opció: emetre una pòlissa o una garantia. La segona opció és més preferible, ja que les entitats de crèdit ja disposen d'un mecanisme establert, sistemes de puntuació, especialistes que avaluen els riscos, així com estructures que organitzen la realització del WIP. SC no pot presumir d'aquests avantatges. Però ofereixen tarifes baixes. La gent està acostumada al fet que els serveis bancaris siguin cars. Això és cert perquè el risc en el comerç és alt. Tot i que, després de les modificacions de la llei, les tarifes per a les empreses també van augmentar.
AssegurançaLa responsabilitat del promotor en la construcció compartida preveu l'efecte acumulat de les pèrdues. En una situació de crisi (disminució de la demanda d'habitatge, augment de les taxes hipotecàries), tots els promotors patiran pèrdues alhora, i no només un participant del mercat.
Un altre problema és la incapacitat de reasegurar els riscos fins i tot al mercat exterior. A la pràctica internacional, en aquestes operacions s'utilitzen bons (garanties). Però el seu funcionament no està recollit en la legislació russa. La principal diferència d'aquest producte és que l'asseguradora pot prendre com a penyora una instal·lació en construcció.
El Banc Central va augmentar els requisits per a les companyies d'assegurances que poden oferir serveis als desenvolupadors: va augmentar la quantitat mínima de capital. Això redueix molt el cercle de possibles asseguradores: fins a 19 organitzacions. Les empreses que anteriorment representaven el 80% dels contractes amb desenvolupadors han abandonat la nova llista. El que els passarà ara és desconegut. El més probable és que caldrà celebrar nous contractes amb empreses de la llista "blanca". Si es revoca la llicència, l'IC és responsable de les transaccions realitzades prèviament en un termini de 6 mesos. Aleshores, o bé finalitza els documents o transfereix la cartera i els passius a un altre participant del mercat. A diferència d'OSAGO o l'assegurança de responsabilitat civil per als propietaris d'instal·lacions de producció perilloses, aquest servei no inclou altres tipus de protecció, com els fons de compensació que farien front als pagaments als ciutadans després de la fallida de l'asseguradora. Mercat de renda variablela construcció d'habitatges és fantàstica. Però encara no hi ha una manera ben establerta de regular les activitats dels desenvolupadors.
