Què està en procés de construcció? En temps d'economia inestable, una sèrie d'objectes que s'estan construint sota contractes de construcció queden "congelats" en l'etapa de construcció. Això passa per diverses raons: manca de finançament o materials de construcció, etc. En aquestes situacions, podem parlar de construcció en curs.
Construcció sense acabar - Definició
Quins són aquests objectes? La legislació vigent no conté una definició directa d'aquest terme. El Codi Civil de la Federació Russa en el seu article número 130 (part 1) es refereix a béns immobles (immobles) tot el que està relacionat amb la terra (subsòl, parcel·les, etc.). La característica principal d'un objecte immòbil és que no es pot moure sense causar danys desproporcionats a la seva finalitat. Això també inclou els edificis aixecats i aquells objectes molt "incomplets" que es parlaran. Només hi ha una conclusió: l'actualla legislació classifica inequívocament els "treballs en curs" com a béns immobles.
Així, el Codi d'urbanisme de la Federació Russa interpreta el concepte d'aquest objecte com un edifici (o estructura, estructura), el procés de construcció del qual no s'ha completat. Això no inclou els edificis temporals: estem parlant de quioscos, coberts, etc. La pràctica judicial demostra que en els conflictes concrets els jutges s'han de referir a l'estatus jurídic dels objectes en construcció, és a dir, al seu règim jurídic.
Per exemple, si hi ha una base ja aixecada amb les parets d'un edifici en una parcel·la, llavors és impossible moure aquest objecte sense causar-li danys desproporcionats. Això, per definició, es refereix a béns immobles. Conclusió: a l'hora de determinar l'estat d'un objecte en disputa, el tribunal té en compte en primer lloc les seves propietats físiques essencials, i només llavors - la presència o absència de registre estatal dels drets sobre ell.
No és tan senzill
Al mateix temps, la pràctica judicial està plena de disputes sobre aquesta qüestió. El ventall d'opinions sobre aquest tema és molt ampli. Alguns juristes consideren com a objecte de construcció en curs qualsevol edifici que es trobi en procés de reconstrucció o construcció, encara que no tingui permís per a la seva posada en marxa. Aquesta definició no té en compte la circumstància important que de vegades el procés de construcció d'un objecte es pot aturar o bloquejar per diverses raons.
Segons l'última definició, aquestes propietats ja estanno es poden anomenar exemples de construcció inacabada. Al mateix temps, no es poden atribuir a la totalitat dels materials de construcció, ja que alguns d'ells, utilitzats en construcció, han perdut les seves propietats originals.
L'article número 219 del Codi Civil de la Federació de Rússia estableix que el dret de propietat s'ha de registrar, fins i tot per a propietats de nova creació, que es poden classificar com a béns immobles. És sota aquesta definició on cauen els objectes "en curs".
Com reconèixer "incomplet"?
Considerem els requisits bàsics d'un objecte en construcció:
- Tenir una forta connexió amb el terreny on s'està construint l'objecte (amb la impossibilitat anterior de moure's sense causar danys).
- Assignació d'objectes individuals.
- Presència del fet de suspensió, conservació o finalització definitiva del procés de construcció d'aquest edifici (estructura).
Prenguem una decisió final: aquest objecte pot significar una determinada unitat de béns immobles, obres de construcció en les quals s'hagi aturat, suspès o aturat.
Reconeixement de la propietat d'un objecte en construcció
Si anteriorment aquesta legislació es considerava en forma d'un conjunt de materials de construcció juntament amb la mà d'obra invertida i no es relacionava amb els temes de transaccions de dret civil, llavors amb les esmenes al Codi Civil de la Federació Russa (en el seu article número 130) es van incloure a la llista de coses relacionades amb els immobles. En el registre d'estat inicial d'un objecte en cursconstrucció, segons un dels punts de vista més habituals, s'hauria de parlar des del moment de la resolució del contracte respecte d'aquest.
És aquest enfocament el que predomina més sovint en la pràctica judicial existent. En la nova versió de la llei, el registre dels drets de propietat d'aquests objectes ja no està condicionat per la necessitat de realitzar determinades transaccions amb ells. Quina és la conclusió d'això? El grau de preparació d'aquest objecte només es refereix a criteris descriptius. Després de la implantació del procediment de registre estatal d'acord amb el procediment establert per la llei, aquest edifici pot ser legalment qualificat com a objecte de dret civil amb totes les conseqüències que se'n deriven.
És a dir, podem parlar de l'aparició d'un objecte jurídic completament nou, integral i independent. Els drets sobre un objecte de construcció en curs es registren per procediment administratiu sobre la base d'una llista de determinats documents. A més, aquest dret pot ser reconegut per una decisió judicial.
Sutileses legislatives
Aquests casos es refereixen a l'arbitratge i als tribunals de jurisdicció general. El tema més difícil d'aquesta categoria de disputes és a qui donar exactament el dret de propietat: a l'inversor, client o contractista. En aquesta situació, hi ha moltes contradiccions i matisos legals. En considerar aquesta categoria de casos, s'accepten com a prova una sèrie de documents, que inclouen la confirmació de la propietat d'un terreny, la disponibilitat d'una llicència d'obres, un conjunt de dissenys i altra documentació per a una instal·lació de construcció de capital, etc.
Lamentablement, les normes legals en aquest àmbit de les relacions contenen una sèrie de contradiccions i, per tant, la legislació d'aquesta part es pot interpretar en un sentit força ampli. Això condueix a abusos per part de diferents parts interessades. Cal esmentar que aquestes relacions jurídiques necessiten una regulació addicional més detallada per tal d'eliminar les llacunes existents en els actes jurídics i aconseguir la unitat en la pràctica judicial existent..
Parlem d'un edifici en curs
Per poder inscriure una construcció inacabada, el solar on s'està executant ha de ser propietat, arrendament o el seu propietari ha de tenir dret heretat de possessió vitalícia o d'ús perpetu. Segons la definició (recordem, béns immobles inclouen tot allò que està fermament connectat al terreny i no es pot traslladar sense causar danys desproporcionats a l'objecte), es dedueix que la possessió d'una fundació de capital és un requisit indispensable per a un objecte que reclama tal un títol.
Un objecte en construcció, per definició, no pot ser objecte d'un contracte d'aquest contracte, la validesa del qual no s'hagi extingit. En cas contrari (Codi civil de la Federació de Rússia, article número 740), el contractista continua tenint dret a continuar treballant, és a dir, tindran lloc els drets dels anomenats tercers. Com estableix la llei número 122-FZ en el seu article número 25, la propietat d'aquesta construcció inacabadaimpossible sense llicència d'obres, un projecte amb una descripció detallada de l'objecte i documents que regulen els drets d'una parcel·la.
Si es compleixen totes les condicions anteriors, el propietari del "en curs" té tots els motius per emetre un objecte de construcció de capital a la propietat. Fins que no es registrin, qualsevol transacció relacionada amb l'objecte no es considerarà vàlida per llei.
Un altre punt important és formalitzar correctament el dret al solar que està ocupat per "inacabat". L'article número 222 del Codi Civil de la Federació de Rússia estableix que si els béns immobles es van construir en un terreny no destinat a aquest propòsit, reben l'estatus de construcció no autoritzada. En aquest cas, l'adquisició del dret de propietat és impossible i l'objecte aixecat està subjecte a demolició.
Quins documents es requereixen per registrar la construcció en curs?
El paquet de documents necessaris consta de:
- Solicitud de registre d'un objecte en construcció (drets de propietat sobre aquest).
- Document d'identificació.
- Rebuts de pagament de l'impost estatal.
- Documents d'una parcel·la - prova de propietat o contracte d'arrendament.
- Permisos de les autoritats pertinents per construir en aquest lloc concret.
- Descripció rebuda de les autoritats de la BTI (pla tècnic de la construcció en curs).
Tot el paquet de documents s'envia a la cambra de registre.
Com sóntransaccions amb aquests objectes?
Com ja s'ha esmentat, un objecte de "treball en curs" executat correctament es considera immoble. És per això que qualsevol transacció de compra o venda d'obres en curs és similar a una transacció amb qualsevol altre immoble. Un comprador que vulgui comprar un "treball en curs" hauria de prestar atenció als punts següents:
- disponibilitat de documents que confirmen el registre de l'objecte;
- la presència de la decisió de les autoritats sobre l'assignació de terrenys per a la construcció;
- el plànol de l'objecte de construcció esmentat anteriorment en curs;
- disponibilitat de tota la documentació requerida (estimacions tècniques i de disseny);
- documents que confirmen la resolució del contracte per a la construcció de la instal·lació.
Totes les dades amb les característiques de l'immoble, inclosa la seva ubicació al territori del lloc, s'han d'indicar al contracte de compravenda d'immobles.
Un contracte similar s'elabora d'acord amb un model estrictament definit, que ha de ser respectat per tots els participants en la transacció.
Característiques de l'elaboració d'un contracte de venda de "incomplet"
- S'ha de redactar per escrit amb registre estatal. Si no s'observa la forma del contracte, això comporta la seva nul·litat.
- Com amb qualsevol transacció, s'han d'indicar les dades de les parts del contracte, amb dades de passaport, adreces residencials, etc.
- L'objecte del contracte ha d'estar clarament definit, és a dir, les dades que hi constenhauria de permetre establir amb exactitud la venda de quin objecte concret es tracta. Aquestes dades inclouen principalment l'adreça on es troba l'edifici.
Cal tenir en compte que hi ha adreces tant "de construcció" com "postals". L'adreça de "construcció" s'indica a la llicència de construcció i determina el lloc on es proporciona el lloc per a la construcció de l'objecte. És possible que l'adreça "postal" no coincideixi amb ella. Només es pot assignar a la casa després de la finalització de la comissió d'acceptació. Aquestes discrepàncies s'han de tenir en compte a l'hora d'elaborar la documentació per a l'adquisició prevista.
Entre altres coses, s'ha d'indicar el preu de l'objecte.
S'ha d'enumerar detalladament la gamma de persones amb dret d'ús.
S'han de respectar els drets sobre la propietat venuda per tercers. Quan es realitza una transacció, és responsabilitat del venedor notificar-ho al comprador. Podem parlar dels drets dels llogaters, els llogaters, les garanties existents o l'ús de tota la vida. En cas d'incompliment d'aquestes obligacions, el comprador té dret a exigir una reducció del preu de venda o la rescissió total del contracte amb compensació per totes les pèrdues.
La transmissió definitiva de béns immobles entre el venedor i el comprador amb la seva acceptació per part d'aquest té lloc en el moment en què les parts signen l'anomenat. escriptura de transferència.
Quins objectes es consideren edificis no autoritzats?
Segons la llei, qualsevol edifici, estructura, casa,erigit en solars no destinats a aquests efectes, creats sense autoritzacions obtingudes per a això, construïts amb una infracció important del planejament urbanístic i altres normes i normes. Si hi ha almenys un dels senyals indicats anteriorment, l'estructura es classifica com a construcció no autoritzada. L'adquisició de la propietat és impossible excepte en el cas d'una decisió en aquest sentit per part d'una autoritat judicial.
Quins documents confirmen la finalització del contracte de construcció?
Poden ser:
- Acord de les parts o decisió judicial per rescindir aquest acord.
- Acte d'acceptació i lliurament de la instal·lació en finalitzar per part del contractista una determinada fase de l'obra, juntament amb un acord de suspensió de la posterior operació del contracte.
- Altres documents sobre l'extinció de les relacions contractuals de manera legal (podem parlar d'impossibilitat d'execució, liquidació del contractista, etc.)
Si la construcció d'un objecte immobiliari fos realitzada per diverses persones, es podria concloure un simple acord de col·laboració entre tots els participants en la construcció. En aquest cas, estem parlant de la propietat compartida comuna de l'objecte especificat. En el cas d'atraure recursos financers d'inversors per part del promotor, estem parlant de l'incompliment del client de les obligacions del client amb els inversors a causa de la impossibilitat de completar la construcció. Aleshores, els inversors no tenen drets sobre una part específica de l'objecte.
Com fer que un edifici residencial estigui "inacabat"?
Si vols formalitzar el teu objecte de construcció en curs (edifici d'habitatges)Així, s'ha de visitar l'adreça on es troba el departament territorial d'Urbanisme i Arquitectura. No oblidis portar un paquet de documents que consta de:
- Solicituds de registre o posada en marxa.
- Passaport (un altre document d'identificació).
- Documents necessaris per a la terra.
- Tots els permisos i aprovacions necessaris per al desenvolupament d'aquest lloc.
- El projecte per a la construcció de la vostra casa de camp.
- Especificacions sobre la prestació de serveis públics de la instal·lació.
- Rebuts de pagament de l'impost estatal.
- Passaport cadastral per al vostre edifici.
Aquest últim conté una breu informació sobre la casa en construcció amb un plànol gràfic del territori. Aquest document ha d'incloure necessàriament un passaport cadastral del lloc on es troba la casa. Si la casa es ven sense aquest passaport, la transacció no es durà a terme. En aquest cas, no es requereix un passaport tècnic per a un objecte de construcció inacabat, però com a annex al passaport cadastral cal que hi hagi un plànol tècnic de qualsevol casa, fins i tot sense acabar.
Què cal fer si f alten documents?
Si t'esforces, és possible elaborar un "incomplet" encara que no hi hagi els papers necessaris. En aquesta situació, hauríeu d'actuar com si la construcció de la casa de camp acabés de començar. El pla d'acció pas a pas consta de:
- Escriure una sol·licitud per a tot el necessaripermisos, sense els quals només seràs un desenvolupador no autoritzat.
- Fes una comanda d'un projecte d'habitatge acabat, semblant al que s'ha aixecat, amb la seva aprovació obligatòria.
- Elaboració d'un pla tècnic de l'edifici juntament amb un representant de la BTI.
- Ordre a la Sala Cadastral del passaport de l'objecte.
Amb tot el paquet de documents recollits, haureu de passar pel tràmit d'inscripció al departament d'arquitectura i urbanisme.
Com a alternativa, és possible escriure a les autoritats de la BTI una sol·licitud de registre per part dels empleats de l'oficina de l'objecte: la vostra casa inacabada. Aquesta és una opció força costosa, però us estalvia temps i nervis.
Si estem parlant d'una casa rural sense acabar, el paquet de documents està una mica simplificat: no podeu presentar un permís de construcció i limitar-vos a un pla cadastral. En el cas de la construcció d'una casa rural o d'una casa de camp residencial, el paquet de documents ha d'estar complet.
És possible facilitar l'execució de tots els papers necessaris en el cas de demanar o comprar un projecte estàndard d'una casa rural a una empresa constructora de confiança.
Com es transfereix la construcció en curs?
Com en el cas d'un objecte acabat, la cessió es realitza mitjançant l'elaboració i la signatura de l'acta corresponent, anomenada certificat de transferència-acceptació. Quan es tracta d'obres en curs, que requereixin la finalització o la finalització de determinades obres (per exemple, acabats), tota la composició d'aquestes imperfeccions s'ha de reflectir en el contracte signat en el moment de l'acceptació.
Basat endel certificat d'acceptació aprovat, el treball realitzat d'acord amb els termes del contracte es pot pagar finalment.
Sobre els drets de "treball en curs"
No és cap secret que en els darrers anys i dècades la situació del mercat de la construcció ha estat econòmicament inestable. En aquest cas, de tota mena de construcció en curs, estem parlant d'immobles no comercials, és a dir, d'habitatge. Nombrosos casos de la pràctica mostren que molt, molt sovint, en presència de problemes financers, els desenvolupadors intenten retardar el procés de transferència dels locals realment construïts als accionistes. De vegades decideixen fer fallida del tot.
Què ha de fer un accionista per protegir els seus propis interessos legítims? En aquesta situació, l'oportunitat de reconèixer la seva propietat de la propietat que forma part de l'objecte de construcció en curs (part) vindrà al rescat. Per fer-ho, vés als jutjats.
Quan es recullen documents per presentar una reclamació contra un desenvolupador que no ha complert les seves obligacions, s'han de tenir en compte una sèrie de punts:
- Aquestes categories de casos són considerades pels tribunals de la ubicació (territorial) de l'objecte de construcció compartit en qüestió.
- Implica un objecte realment completat, però no posat en funcionament. Si el desenvolupador juga per temps (és a dir, estem parlant d'un retard en el compliment de les seves pròpies obligacions), aquesta circumstància no pot servir de base per a un recurs judicial amb l'objectiu dereconeixement de la propietat de l'accionista de l'objecte.
De vegades en la pràctica judicial hi ha (com a excepció) exemples en què es reconeixia la propietat d'una part d'un objecte quan el grau de preparació d'un objecte en construcció era del 75%. Però aquests casos es poden considerar més aviat com una excepció. La probabilitat d'obtenir una decisió judicial satisfactòria és alta en el cas que el grau d'acabament de l'edifici en construcció sigui del 90% o superior. A més, proporcionar al tribunal proves de la preparació de la casa és una preocupació directa del titular del capital (demandant).
També:
- En el seu escrit de reclamació, l'accionista no pot exigir el reconeixement de la titularitat de la totalitat de l'objecte de l'"obra en curs". El seu dret és reclamar només una part proporcional de l'objecte, indicat en el contracte celebrat amb el promotor. Sovint, els titulars de capitals legalment analfabets elaboren una reclamació de reconeixement de la propietat d'un "apartament", "garatge" o "espai de cotxe". Aquí s'ha d'aclarir que fins que no es posin oficialment en funcionament una unitat de construcció compartida, en el sentit legal no es pot considerar un bé immoble de ple dret.
- L'aparició d'aquest dret de propietat només és possible per a un objecte disponible, la ubicació dins de l'objecte en construcció (edifici, casa) del qual es pot identificar clarament. Això es fa en funció dels termes del contracte i de la documentació del projecte disponible.
- L'accionista té dret a recórrer als tribunals amb aquesta reclamació només en cas decompliment de les obligacions pròpies del contracte amb el desenvolupador en termes de pagament.
En cas d'un procediment de fallida contra el promotor, el reconeixement d'aquest dret a un apartament o una altra unitat de construcció compartida només és possible quan es disposa del permís per posar-lo en funcionament i les parts han signat una escriptura de transmissió. abans de la data en què el tribunal arbitral es va declarar en fallida.
